住宅ローン借り換えで得するためのタイミングとは？メリットから注意点まで徹底解説

住宅ローンを借り換える最適なタイミングとは？

住宅ローンの借り換えは、タイミング次第で返済負担を大幅に軽減できる可能性があります。以下のようなタイミングでの借り換えをすることで、返済負担を大きく軽減できる可能性があります。

• 固定金利の特約期間が終了するとき
• 金利が大幅に下がったとき
• 条件の良い金融機関が見つかったとき
• 住宅ローンの残高が1,000万円以上、返済期間が10年以上残っているとき
• 転職や収入変動が見込まれる

これらのポイントを踏まえ、自分にとって最適なタイミングを見極めた上で、借り換えを検討しましょう。

固定金利の特約期間が終了するとき

住宅ローンの固定金利特約期間が終了すると、その後の金利が変動する可能性があります。

このタイミングは、借り換えを検討する絶好の機会です。

特約期間終了後、自動的に変動金利に移行したり、新たな固定金利が適用されたりしますが、その際の金利条件が当初より不利になることも少なくありません。

とくに市場金利の動向によっては、返済額が増加するリスクがあります。

そのため、特約期間終了前に現在の金融市場の状況を確認し、他の金融機関の金利と比較することで、より有利な条件での借り換えチャンスを見極めることが重要です。一般的には、特約期間終了の半年から3か月前には、借り換え先の検討を始めることをおすすめします。資金計画を立てられます。

金利が大幅に下がったとき

市場金利が大幅に低下した際には、現在のローンより低い金利での借り換えが可能となり、総返済額の削減につながります。

とくに、借入時の金利と比較して1%以上の差がある場合、借り換えのメリットが大きくなるとされています。

ただし、借り換えには諸費用がかかるため、総合的なコストとメリットを比較検討することが重要です。

条件の良い金融機関が見つかったとき

現在のローンよりも有利な条件を提供する金融機関が見つかった場合、借り換えを検討する価値があります。 

ただし、住宅ローンの借り換えを検討する際、金利差だけでなく、団体信用生命保険（団信）の保障内容や繰り上げ返済手数料、返済方法の柔軟性など、総合的な条件を比較することが重要です。

近年では、がん保障や就業不能保障が付帯された団信を無料で提供する金融機関も増えています。

複数の金融機関に相談し、総合的に比較することで、自分に最適な住宅ローンを選べるでしょう。

住宅ローンの残高が1,000万円以上、返済期間が10年以上残っているとき

住宅ローンの借り換えを検討する際、ローン残高と残りの返済期間が重要なポイントとなります。

一般的に、ローン残高が1,000万円以上、かつ返済期間が10年以上残っている場合、借り換えによるメリットが大きいとされています。

これは、借り換えに伴う諸費用（登記費用や保証料など）が約50万〜100万円かかるため、これらの費用を上回る効果が期待できるからです。

とくに、残高が多く返済期間が長いほど、金利差による節約効果が大きくなります。

たとえば、残高2,000万円、残り返済期間20年の場合、金利が1%下がると約200万円の返済総額削減効果が見込める一方で、残高が500万円、残り期間が5年の場合は、効果が限定的で借り換え費用を回収できない可能性もあります。

そのため、借り換えを検討する際は、シミュレーションで具体的な効果を確認しておきましょう。

転職や収入変動が見込まれる前

住宅ローンの借り換えを検討する際、転職や収入の変動が予想される場合は、その前に手続きを済ませておくことが大切です。

収入が安定しているうちに借り換えを行えば、審査がスムーズに進みやすく、より有利な条件で契約できる可能性が高まります。

反対に、収入が不安定になると審査のハードルが上がり、希望する条件での借り換えが難しくなるケースも少なくありません。

とくに、転職によって収入が減少する可能性がある場合や、正社員から契約社員・フリーランスへと雇用形態が変わる場合は、審査の通過がいっそう厳しくなる傾向があります。

また、自営業に転身する場合は注意が必要です。

一般的に、金融機関は事業開始から2年以上の実績を求めるため、転身前の安定した収入があるうちに借り換えを済ませておくのが賢明でしょう。

そのため、転職や収入の変動が起こる前に、計画的に住宅ローンの借り換えを検討することをおすすめします。

なお『売らないFP コーパス』には、住宅ローンに詳しいFPも在籍しております。
住宅ローンはかなり複雑で一般的なFPでは対応が難しい分野なので、相談に対応可能な信頼できるFPをどのように探して良いかわからない方がいらっしゃいましたら『売らないFP コーパス』からお気軽にお申し込みください。

住宅ローンの借り換えメリットとは？

住宅ローンの借り換えは、適切なタイミングで行うことで経済的な負担を軽減し、より有利な条件でローンを組み直せます。

主なメリットとして、以下の点が挙げられます。

• 総返済額を減らせる 
• 月々の返済額を軽減できる 
• 固定金利・変動金利の切り替えが可能
• 団体信用生命保険（団信）の内容を見直せる 

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

総返済額を減らせる

住宅ローン借り換えの最大のメリットは、総返済額の削減です。

金利が下がれば、それに伴い支払う利息も減少し、トータルの負担を軽くできる可能性があります。

たとえば、借入残高2,000万円・残り返済期間20年の住宅ローンを、金利2.5％から1.5％に借り換えた場合、単純計算で約200万円の利息を節約できます。

もちろん、借り換えには諸費用が発生しますが、それを差し引いても十分な節約効果が期待できるでしょう。

とくに、ローン残高が多い人ほど、わずかな金利差が大きな違いを生みます。

たとえ1％の差でも、長期間の返済を考えれば、その影響は決して小さくありません。

とはいえ、借り換えが必ずしも得になるとは限らないため、金利差だけでなく、残りの返済期間や手数料なども考慮し、慎重に判断することが大切です。

月々の返済額を軽減できる

住宅ローンを借り換えることで金利が下がれば、毎月の返済額を抑えられます。

これにより家計への負担が軽くなり、暮らしにゆとりが生まれるでしょう。

月々の返済額が減ると、その分を貯蓄に回したり、ほかの支出に充てたりと、使い道の幅が広がります。たとえば、借入残高が3,000万円、残りの返済期間が25年の場合、金利が1％下がると、月々の返済額が約15,000円ほど安くなる計算です。

また、借り換えの際には返済期間の調整もできます。

返済期間を延ばせば、月々の返済額をさらに抑えられますが、総返済額は増えてしまうため注意が必要です。

一方で、余裕がある場合は、返済期間を短縮することで総返済額を減らす選択もできます。

固定金利・変動金利の切り替えが可能

借り換えを利用すれば、金利タイプを変更できます。

たとえば、変動金利から固定金利に切り替えれば、将来の金利上昇による負担を避けながら、安定した返済計画を立てやすくなるでしょう。

逆に、固定金利から変動金利に移行すれば、現在の低金利を活かし、毎月の支払額を抑えることも可能です。

ただし、変動金利には金利上昇のリスクがあるため、どちらを選ぶかは、自身のリスク許容度を踏まえ、慎重に判断する必要があります。

団体信用生命保険（団信）の内容を見直せる

住宅ローンの借り換えは、団体信用生命保険（団信）の保障内容を見直す絶好のタイミングでもあります。

借り換えを機に、より手厚い保障へ切り替えることも可能です。

近年、団信の保障内容は多様化しており、従来の死亡・高度障害保障に加え、がん保障や三大疾病保障、さらには八大疾病保障など、選択肢が広がっています。

借り換えを検討する際は、こうした充実した保障が付帯された団信を選ぶのも一つの方法です。

たとえば、現在加入している団信が基本的な保障のみの場合、借り換えによって、がんや心筋梗塞、脳卒中といった病気に対応した保障へ切り替えられます。

これにより、万が一の際の安心感が格段に高まるでしょう。

住宅ローンの借り換えデメリットと注意点

住宅ローンの借り換えには多くのメリットがありますが、同時にデメリットやリスクも存在します。

慎重に判断するためには、以下の点を理解しておくことが重要です。

• 借り換えに関する諸費用がかかる
• 借り換えには審査が必要で、通らない場合もある
• 金利変動リスクがある（変動金利の場合）

それぞれのデメリットについて詳しく解説します。

借り換えに関する諸費用がかかる

借り換えをする際には、事務手数料や保証料、登記費用といった初期費用がかかります。

これらの費用は場合によっては30万〜100万円ほどになることもあり、思った以上に負担が大きくなるケースもあります。

とくに、借り換え前後の金利差が小さい場合は、こうした諸費用を差し引くと、期待していたほどのメリットを得られない可能性もあるでしょう。

そのため、借り換えを検討する際には、単に金利だけを見るのではなく、トータルのコストをしっかり計算することが大切です。

事前にシミュレーションを行い、本当にお得になるのかを慎重に判断するようにしましょう。

借り換えには審査が必要で、通らない場合もある

借り換えをする際には、新たに金融機関の審査を受けなければなりません。

この審査では、収入状況や信用情報がチェックされ、基準を満たしていないと借り換えが認められないこともあります。

とくに、収入が以前より減っていたり、過去に返済の遅れがあったりすると、審査が厳しくなる傾向があるため注意が必要です。

そのため、事前に自身の経済状況や信用情報を確認し、借り換えに適したタイミングを見極めることが重要になります。

焦って申し込むのではなく、しっかりと準備を整えてから手続きを進めるようにしましょう。

金利変動リスクがある（変動金利の場合）

変動金利で借り換えを行うと、将来的に金利が上昇した際に返済額が増えるリスクがあります。

とくに、経済情勢や市場の動きによっては、想定以上に金利が上がることも考えられるため注意が必要です。

そのため、借り換えを検討する際は、固定金利と変動金利の特徴をしっかり理解し、自分のリスク許容度や将来のライフプランに合った選択をすることが大切です。

安易に決めず、長期的な視点で慎重に判断しましょう。

住宅ローンの借り換え手続きの流れ

住宅ローンの借り換えを成功させるには、適切な手順を踏むことが大切です。

ここでは、借り換えの基本的な流れを分かりやすく解説します。

1. 借り換えの条件を確認する（残高・金利・返済年数）
2. 金融機関の比較と仮審査申し込み
3. 本審査と借り換え手続きの準備
4. 新しいローンの契約と融資実行
5. 旧ローンの完済と抵当権の変更手続き

① 借り換えの条件を確認する（残高・金利・返済年数）

まずは、現在の住宅ローンの残高、適用されている金利、そして残りの返済期間を確認しましょう。

これらの情報は、借り換えによるメリットを正確に計算するための基本となります。

とくに、借り換えをすることで総返済額や毎月の返済額がどの程度変わるのかを把握することが大切です。

事前にしっかりと試算しておけば、借り換えが本当に得策なのか、より具体的に判断できるはずです。専門性の高い分野であり、資格だけでなく実務経験が豊富なFPを選ぶことで、より安心して相談できるでしょう。

② 金融機関の比較と仮審査申し込み

次に、複数の金融機関が提供する借り換えプランを比較してみましょう。

金利だけでなく、手数料や返済条件なども総合的にチェックし、自分にとって最も有利なプランを選ぶことが大切です。

比較を進める中で、条件に合う金融機関が見つかったら、仮審査に申し込みます。

仮審査では、年収や勤続年数、現在のローン状況などが確認され、基準を満たしているかが判断されます。

スムーズに進めるためにも、事前に必要な書類を準備しておくと安心です。

③ 本審査と借り換え手続きの準備

仮審査を無事に通過したら、次は本審査の申し込みと必要書類の準備に取りかかります。

この段階から、具体的な手続きが本格的にスタートします。

本審査で求められる書類には、本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）、収入証明書（源泉徴収票や確定申告書など）、現在の住宅ローン返済予定表、不動産の登記簿謄本、不動産の評価額がわかる書類（固定資産税評価証明書など）、印鑑証明書などが一般的です。

ただし、必要な書類は金融機関によって異なるため、事前にしっかり確認しておくことが大切です。

④ 新しいローンの契約と融資実行

本審査に通過したら、いよいよ新しいローンの契約手続きに進みます。

契約内容をしっかり確認し、納得できたら契約書に署名しましょう。内容に不明点がある場合は、遠慮せずに金融機関へ確認することが大切です。

契約が完了すると、金融機関が融資を実行し、現在のローンを一括返済するための資金が振り込まれます。

⑤ 旧ローンの完済と抵当権の変更手続き

新しいローンの融資が実行されたら、旧ローンの完済手続きを進めます。

この手続きが完了すると、旧ローンの抵当権が正式に抹消され、新たに借り入れたローンの抵当権が設定される仕組みです。

抵当権の変更に関する手続きは、専門的な知識が必要なため、一般的には司法書士などの専門家に依頼するケースがほとんどです。

スムーズに進めるためにも、早めに手配しておくと安心でしょう。

住宅ローンの借り換えは自分に合ったタイミングを見極めよう

本記事では、住宅ローンの借り換えを成功させるための最適なタイミングや手続きの流れ、さらにはメリット・デメリットについて詳しく解説しました。

借り換えを検討する際は、自身のライフプランや経済状況、市場の金利動向を総合的に考慮し、ベストなタイミングを見極めることが大切です。

また、ファイナンシャルプランナー（FP）などの専門家に相談すれば、より的確なアドバイスを得られるため、不安を軽減しながら判断を進められるでしょう。

住宅ローンの借り換えは、今後の生活に大きな影響を与える重要な決断です。

そのため、知識を持つ専門家の意見を参考にしながら、慎重に進めることをおすすめします。

『売らないFP コーパス』には、住宅ローンに詳しいFPも在籍しております。
住宅ローンはかなり複雑で一般的なFPでは対応が難しい分野なので、相談に対応可能な信頼できるFPをどのように探して良いかわからない方がいらっしゃいましたら『売らないFP コーパス』からお気軽にお申し込みください。